「親から実家を相続したけれど、誰も住む予定がない」「相続した不動産を、どうやって売却すればいいのか分からない」

相続によって不動産を取得された方から、このようなご相談をいただくケースは非常に増えています。相続不動産の売却は、ご自身で購入された不動産を売る場合とは異なり、特有の手順や法律、税金が関わってきます。

手続きが複雑そうで不安を感じる方も多いかもしれませんが、ご安心ください。一つ一つのステップを理解し、ポイントを押さえれば、トラブルなくスムーズに売却を進めることが可能です。

今回のコラムでは、住宅売却の専門家として、相続不動産の売却における「遺産分割協議」から「売却(現金化)」までの全手順と、特に注意すべき点を分かりやすく解説します。

ステップ1:相続人の確定と「遺産分割協議」

まず最初に行うべきことは、「誰が相続人なのか」を法的に確定させることです。被相続人(亡くなった方)の出生から死亡までの戸籍謄本(除籍謄本・改製原戸籍など)を取得し、法定相続人全員を特定します。

相続人が確定したら、その全員で「遺産分割協議」を行います。これは、相続財産(不動産を含む)を「誰が」「どのように」相続するのかを話し合って決める、非常に重要なプロセスです。

ここでよくあるのが、「とりあえず相続人全員の共有名義にしておこう」という選択です。しかし、これは将来的な売却を考える上では避けるべき選択と言えます。なぜなら、不動産を売却する際には、共有者全員の合意と実印、印鑑証明書などが必要となり、一人でも反対したり、連絡が取れなくなったりすると、売却がストップしてしまうからです。

【ポイント①】

トラブルなく売却するためには、遺産分割協議の段階で、「代表者1名が相続して売却する」か、「売却して現金化してから分ける(=換価分割)」ことを明確に決め、その旨を「遺産分割協議書」という正式な書類にまとめておくことが、最もスムーズな方法です。

ステップ2:相続登記(名義変更)

遺産分割協議がまとまったら、不動産の名義を被相続人から相続人へ変更する「相続登記」を行います。この登記が完了していなければ、法的にその不動産の所有者とは認められず、売却活動(売買契約)を行うことができません。

なお、2024年4月1日からは相続登記が義務化されました。正当な理由なく登記を怠ると過料が科される可能性もありますので、速やかに手続きを進めましょう。手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。

ステップ3:不動産会社への査定依頼と売却準備

相続登記の手続きと並行して、売却の準備も進められます。ここで重要なのが、「相続案件に強い不動産会社」を選ぶことです。

相続不動産の売却には、前述の法律知識に加え、特有の税金(後述)の知識や、複雑な権利関係の調整経験が求められます。

複数の不動産会社に査定を依頼し、売却価格の根拠だけでなく、「相続案件の実績」や「税理士・司法書士との連携体制」などを確認し、信頼できるパートナーを選びましょう。

ステップ4:売却活動から現金化まで

信頼できる不動産会社と媒介契約を結んだら、いよいよ売却活動のスタートです。内覧対応などを経て買主が見つかり、売買契約を締結します。

決済(残代金の受領と物件の引き渡し)が完了すれば、売却手続きは完了し、現金化が実現します。

ステップ5:忘れてはならない「税金」の知識

売却して利益(譲渡所得)が出た場合、翌年に「譲渡所得税」の確定申告が必要です。

ただし、相続不動産には特有の税制優遇(特例)が用意されている場合があります。

取得費加算の特例:相続税を支払った場合、その一部を売却時の経費(取得費)として計上でき、税金を軽減できる特例。
空き家特例(被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除):一定の要件を満たす被相続人の居住用不動産(空き家)を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例。

【ポイント②】

これらの特例が適用できるかどうかで、手元に残る金額が大きく変わります。どちらも適用には細かい要件がありますので、必ず売却前に、税理士や相続に詳しい不動産会社に確認してください。

【まとめ】相続不動産の売却は「準備」と「相談先」が鍵

相続不動産の売却は、相続人の確定、遺産分割協議、相続登記、そして売却活動と、通常の売却に比べて多くのステップを踏む必要があります。

しかし、最も重要なのは「遺産分割協議で、売却を見据えた分割方法を決めること」、そして「相続に強い専門家(不動産会社・司法書士・税理士)と連携すること」です。

手続きの複雑さに不安を感じるかもしれませんが、一つずつ着実に進めれば、大切な資産をトラブルなく、適正な価格で次の方へ引き継ぐことができます。まずは第一歩として、信頼できる専門家へのご相談から始めてみてはいかがでしょうか。